[부자부동산]주택임대차보호법 최우선변 ­

안녕하세요부자부동산 부자를꿈꾸는남자 입니다.

​​주택임대차보호법 제정 배경은 1981년은 간접선거로 당선된 제12대 대통령께서 혼란한 민심 수습 차원에서 시행되었다고 합니다. ​그 후 수차례 걸쳐 일부개정되어 현재에 이르고 있습니다.​

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직장 경력을 포기하고 신입직 채용에 지원해 본 직장인은 10명 중 7명 이상이라는 설문조사 결과가 나왔다. BMW코리아는 블록체인 기술 기반 맞춤형 라이프스타일 플랫폼인 BMW 밴티지를 BMW 그룹 최초로 한국에 출시한다고 7일 밝혔다. 글로벌 아티스트 BTS(방탄소년단)의 소속사 빅히트가 코스피에 상장하는 오는 15일 주가 향방이 주목된다. 기아자동차는 언택트(비대면) 추세에 맞춰 홈 보안 서비스를 제공하는 프로모션 프리미엄 홈 세이프티 케어 서비스를 실시한다고 7일 밝혔다. 지난해부터 주택시장에 대한 부동산 규제가 강화되면서 아파트형 공장으로 불렸던 지식산업센터가 재조명 받고 있다.

​임차인 중에서도 경제적 약자인 소액임차인을 보호하기 위해 만들어진 소액임차인의 최우선변제권에 대해서 알아보겠습니다.​

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​주택임대차 보호법제8조 (보증금 중 일정액의 보호) 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이경우 임차인은 주택 에 대한 경매신청의 등기전에 대항력 (주택의 인도+전입신고)의 요건을 갖추어야 한다.​​

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​최우선변제권이란? 최우선변제권이란 말은 법정 용어가 아니라 경매하시는 분들이 부르기 편하기 위해서 만든(?) 용어입니다.​ 주택임대차 보호법에서 최우선변제권이란 보증금이 소액인 임차인을 보호하기 위해 민법보다 우선하는 특별법인 주택임대차보호법 에서 경제적으로 어려운 임차인의 최소한 권리와 주거안정을 보장한다는 취지에서 소액보증금 중 일정 금액만큼은 최우선적으로 임차인에게 보장해 주는 제도입니다.​ 즉 임차한 주택이 경매/공매 시 주임법에 의해 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. ​다가구주택(원룸)에서 세입자가 여러명이 존재하는 경우에는 전입신고가 빠른 순서대로 보장해 주는것이 아니라 같은 순위로 배당을 합니다.​▶ 최우선변제권의 성립요건 1) 보증금이 지역 기준에 합당한 소액에 해당할 것 2) 경매개시결정기입등기 전에 대항요건 (대항력이 아님)을 갖출 것 3) 배당요구 종기일까지 배당요구할 것

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​▶ 주택임대차보호법상 대항력 – 주택 인도+전입신고+적법한 계약​▶ 주택임대차보호법상 우선변제권 – 대항력 + 확정일자​

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최우선변제금은 단서조항이 있기때문에 보증금이 소액이면은 전체보장된다는 말을 믿지 마세요.​▶ 단서조항​ 1. 선순위 근저당설정 일로 소급​ 만약 근저당이 2012년 3월에 대출이 이뤄졌다면 소액임차인의 기준은 2012년 3월로 되돌아갑니 다.​ 전주는 기타 지역이기에 그 당시 전주의 소액임차인 기준은 4천만원이하, 최우선변제 금은 1,400만원 이었습니다. ​ 공인중개사들은 현재 보증금 5천만원이하 이 면, 최우선변제금 1,700만원까지 받을 수 있다 고 하지만, 근저당설정 일자인 2012년 당시로 소급해서 4천만원이하고, 최우선변제금 1,400 만원을 넘어서기 때문에 최우선변제권의 대상이 되지 않습니다.​ 이유는 국가의 입장에서 봤을 때 은행이 힘든 것(?)보다 임차인이 힘든 것(?)을 선택할 수 밖에 없기 때문입니다. 은행이 힘들면 국가 경제가 어려워지기 때문입니다.​ 은행이 집주인에게 대출할 때 세입자의 최우선변 제금을 감안하고 대출해 주는데 당시 기준으로 최우선변제금을 감안해서 대출을 해주었기 때문에 이를 소급 적용하지 않는 것입니다.​2. 다가구주택(원룸) 최우선변제금 제한 다가구주택은 단독주택이지만 여러 가구의 세입자가 거주하는 주택을 말합니다. 경매 시에 다가구주택이 경매로 넘어가게 되면 이때 세입자 들의 최우선변제금은 전체 금액이 낙찰가격의 1/2 를 초과하지 못한다는 기준이 있습니다.​ 세입자의 최우선변제금을 모두 보장할 경우 다른 채무자(특히 은행)의 몫을 보장할 수 없어서 은행이 부실화될 우려가 있기에 낙찰가격의 1/2기 준이 생긴 것입니다.​ 공인중개사가 무조건 최우선 변제금은 전부 보호된다고 설명하더라도 꼭 한번 의심해보시기 를 바랍니다. 보증금을 전부 보호받지 못하면 답답한 것은 임차인 본인입니다.​​

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신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 출시가 연기됐던 아이폰12가 다음 주 공개되는 가운데 디자인 과 사양 등에 관심이 쏠리고 있다. 모바일 앱을 이용한 해킹 사례가 지난해 2배 가까이 증가한 것으로 나타났다. 제14호 태풍 찬홈(Chan-hom)이 7일 오전 일본 방향으로 북상 중인 가운데 우리 해상에는 간접 영향을 미칠 것으로 전망됐다. 유럽연합(EU)의 지구관측프로그램은 남극 대륙 상공의 오존층 구멍이 수년 만에 가장 크고 가장 깊은 규모로 확장됐다고 6일(현지시간) 밝혔다. 2020년 노벨 물리학상은 블랙홀의 형태를 밝히는 데 기여한 과학자 3명에게 돌아갔다.