[부자부동산]주택임대차보호법 최우선변 ­

안녕하세요부자부동산 부자를꿈꾸는남자 입니다.

​​주택임대차보호법 제정 배경은 1981년은 간접선거로 당선된 제12대 대통령께서 혼란한 민심 수습 차원에서 시행되었다고 합니다. ​그 후 수차례 걸쳐 일부개정되어 현재에 이르고 있습니다.​

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​임차인 중에서도 경제적 약자인 소액임차인을 보호하기 위해 만들어진 소액임차인의 최우선변제권에 대해서 알아보겠습니다.​

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​주택임대차 보호법제8조 (보증금 중 일정액의 보호) 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이경우 임차인은 주택 에 대한 경매신청의 등기전에 대항력 (주택의 인도+전입신고)의 요건을 갖추어야 한다.​​

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​최우선변제권이란? 최우선변제권이란 말은 법정 용어가 아니라 경매하시는 분들이 부르기 편하기 위해서 만든(?) 용어입니다.​ 주택임대차 보호법에서 최우선변제권이란 보증금이 소액인 임차인을 보호하기 위해 민법보다 우선하는 특별법인 주택임대차보호법 에서 경제적으로 어려운 임차인의 최소한 권리와 주거안정을 보장한다는 취지에서 소액보증금 중 일정 금액만큼은 최우선적으로 임차인에게 보장해 주는 제도입니다.​ 즉 임차한 주택이 경매/공매 시 주임법에 의해 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. ​다가구주택(원룸)에서 세입자가 여러명이 존재하는 경우에는 전입신고가 빠른 순서대로 보장해 주는것이 아니라 같은 순위로 배당을 합니다.​▶ 최우선변제권의 성립요건 1) 보증금이 지역 기준에 합당한 소액에 해당할 것 2) 경매개시결정기입등기 전에 대항요건 (대항력이 아님)을 갖출 것 3) 배당요구 종기일까지 배당요구할 것

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​▶ 주택임대차보호법상 대항력 – 주택 인도+전입신고+적법한 계약​▶ 주택임대차보호법상 우선변제권 – 대항력 + 확정일자​

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최우선변제금은 단서조항이 있기때문에 보증금이 소액이면은 전체보장된다는 말을 믿지 마세요.​▶ 단서조항​ 1. 선순위 근저당설정 일로 소급​ 만약 근저당이 2012년 3월에 대출이 이뤄졌다면 소액임차인의 기준은 2012년 3월로 되돌아갑니 다.​ 전주는 기타 지역이기에 그 당시 전주의 소액임차인 기준은 4천만원이하, 최우선변제 금은 1,400만원 이었습니다. ​ 공인중개사들은 현재 보증금 5천만원이하 이 면, 최우선변제금 1,700만원까지 받을 수 있다 고 하지만, 근저당설정 일자인 2012년 당시로 소급해서 4천만원이하고, 최우선변제금 1,400 만원을 넘어서기 때문에 최우선변제권의 대상이 되지 않습니다.​ 이유는 국가의 입장에서 봤을 때 은행이 힘든 것(?)보다 임차인이 힘든 것(?)을 선택할 수 밖에 없기 때문입니다. 은행이 힘들면 국가 경제가 어려워지기 때문입니다.​ 은행이 집주인에게 대출할 때 세입자의 최우선변 제금을 감안하고 대출해 주는데 당시 기준으로 최우선변제금을 감안해서 대출을 해주었기 때문에 이를 소급 적용하지 않는 것입니다.​2. 다가구주택(원룸) 최우선변제금 제한 다가구주택은 단독주택이지만 여러 가구의 세입자가 거주하는 주택을 말합니다. 경매 시에 다가구주택이 경매로 넘어가게 되면 이때 세입자 들의 최우선변제금은 전체 금액이 낙찰가격의 1/2 를 초과하지 못한다는 기준이 있습니다.​ 세입자의 최우선변제금을 모두 보장할 경우 다른 채무자(특히 은행)의 몫을 보장할 수 없어서 은행이 부실화될 우려가 있기에 낙찰가격의 1/2기 준이 생긴 것입니다.​ 공인중개사가 무조건 최우선 변제금은 전부 보호된다고 설명하더라도 꼭 한번 의심해보시기 를 바랍니다. 보증금을 전부 보호받지 못하면 답답한 것은 임차인 본인입니다.​​